Lakhatási ügyekben hirtelen felgyorsultak az események: a kormány 21 pontos gazdasági akciótervet hirdetett, amelynek csaknem a fele, tíz pont a lakhatással, lakásüggyel foglalkozik. Nézzük, hogy mik ezek (némi észrevétellel mindegyikre): (1) Az airbnb visszaszorítása – ez csekély hatással van a budapesti lakásárakra, bérleti díjakra. (2) A lakásbérleti díjak és szerződések felülvizsgálata – ez ígéretes törekvésnek tűnik, azonban ehhez a lakástörvényt kellene először felülvizsgálni és korszerűsíteni. (3) A kollégiumi férőhelyek növelése Budapesten kedvező folyamatokat indíthat el, ez elsősorban a felsőfokú oktatásban részt vevők számára nyújthat jó lehetőséget, de mi lesz a túlnyomó többséggel, akik nem vesznek részt a felsőfokú képzésben és nem a fővárosban élnek? (4) A fiataloknak szóló országos lakásprogram – ami eddig kiszivárgott a programból, az változatlanul lakástulajdonhoz jutásról szól, kedvező hitelkonstrukciókkal, de mi lesz azokkal, akik ebben nem tudnak részt venni az önrész hiányában? (5) Vidéki otthonfelújítási program már volt (3+3 mFt-os konstrukció) – ez csak részleges felújításra elegendő, valódi, teljeskörű felújításra nem. (6) A Széchenyi Pihenőkártya juttatásainak 50 százalékos felhasználása otthonfelújításra olyan csekély összegekről szól, hogy abból valódi felújításokra nem nagyon futja. (7) Az önkéntes nyugdíjpénztári vagyon felhasználása lakáscélokra – ez jelentősebb összeget jelenthet, azonban az ebben a programban részt vevők felélik a nyugdíjmegtakarításaikat. (8) Adókedvezmény a munkáltatók által adott lakhatási támogatásokra, ez a rendkívül magas – elsősorban budapesti – lakásárak esetében kevés segítséget jelent. (9) Az új építésű lakások kedvezményes, ötszázalékos lakásáfakulcsának érvényben tartása 2026 végéig – joggal tehető fel a kérdés, hogy mi lesz azután? Ez az intézkedés nem nyújt stabilitást a lakásépítésben. (10) Önkéntes ötszázalékos hitelplafon – már most látszik, hogy ez nehezen kivitelezhető. Amennyiben végignézünk ezen a tíz intézkedésen, azt láthatjuk, hogy ezekből nem bontakozik ki egy távlatos és világos lakhatási stratégia. Az egész úgy fest, hogy elsősorban pénzügyi szakemberek ültek össze annak érdekében, hogy összesöpörjenek minden olyan részelemet és forrást, amelyek becsatornázhatók a lakhatási problémák megoldásába. Ezek azonban sajnos nem jelentik a lakhatási gondok átfogó megoldását.
A főváros, ahol a legsúlyosabbak a lakhatási problémák, mondhatni lakhatási válság van, október végén javaslatcsomagot fogadott el lakhatási programok kormányzati elősegítéséért (most a kormányra mutogatnak), a meglévő lakásállomány és ingatlanok optimálisabb kihasználásáért, a lakhatás megfizethetőségének javításáért, valamint a fővárosi lakáskínálat és a megfizethető bérlakásszektor bővítéséért. (Joggal tehető fel a kérdés, hogy eddig mit csináltak?) Ez bíztató is lehetne, azonban a javaslatok a budapesti lakhatási válság gyökerét csekély mértékben érintik. A főváros a lakhatással kapcsolatos súlyos mulasztásaival valójában „elüldözte” a főváros lakosságának, elsősorban az innovatív, gyermekes családoknak a jelentős részét. Ezzel magára húzta azokat a közlekedési és intézményi problémákat, amiket tudatos város- és lakásfejlesztési politikával meg lehetett volna előzni.
A lakhatás jelenlegi alaptételei, paradigmái: (1) A lakástulajdon primátusa a lakásbérléssel szemben – a lakásállomány 93 százaléka magántulajdon, mindössze 7 százalék bérlakás (a Horn-kormány alatti lakásprivatizáció a tulajdon élményéhez juttatott milliókat, azonban olyan tömegek jutottak lakástulajdonhoz, akik erre nem voltak felkészülve). (2) A lakástulajdon „röghöz kötése miatt” alacsony a lakásmobilizáció. (3) Az állam kivonult a lakásszektorból, szinte kizárólag vállalkozói lakásépítés folyik, ennek jelentős árfelhajtó és spekulációs jellegével együtt. (4) Az állam a rendkívüli lakásár-növekedésbe nem avatkozik be, a budapesti és az agglomerációs lakásárak olyan mértékben irreálisak, hogy ez súlyos települési szintű problémákat okoz. (5) A lakásépítés ösztönzése elsődlegesen pénzügyi, fiskális eszközöket jelent. (6) A lakáshoz jutás – és továbblépés – támogatása különböző támogatási és elsődlegesen hitelkonstrukciókkal történik (CSOK, falusi CSOK, CSOK+). (6) A jelenlegi otthonteremtési támogatási rendszer a fiatalok első lakáshoz jutását korlátozottan támogatja. (7) Cipelünk magunkkal egy elavult – megalkotása idején elsősorban a lakásprivatizációt szolgáló – lakástörvényt, szintén korszerűtlen a lakásszövetkezeti törvény is. Egyik sem szolgálja a lakhatás alapvető mai problémáinak a megoldását.
Az eredmény: a lakásépítés ciklikus válsága, a szükséges körülbelül évi 20-25 ezer új lakás helyett ennek körülbelül a fele épül meg, jelentős kilengésekkel, nincsen stabilitás a lakásépítésben. Mindez annak ellenére van így, hogy a különböző otthonteremtési támogatások egyik kifejezett célja a családok megerősítése mellett hangsúlyosan az építőipar számára lehetőségek teremtése. Rendkívüli egyenlőtlenségek alakultak ki területileg a lakásárakban: a legolcsóbb vidéki perifériában lévő lakás és a budapesti lakásárak között 15-20-szoros a különbség.
Ugyanakkor az is igaz, hogy mennyiségi lakáshiány nincsen, csak a lakások területi elhelyezkedése okoz problémát. A körülbelül 4400 ezer magyarországi lakásból 400 ezer elavult, bontandó (csak ezek túlnyomórészt a külső és belső periférián vannak, ahol már nincsen, aki ezeket elbontsa), a fennmaradó lakásállomány körülbelül tíz százaléka, azaz 400 ezer lakás nem lakott, üres (azonban ezek hatékonyabb hasznosítása is számos problémába ütközik), az üres lakások kezelésével kapcsolatban nincsenek átfogó kezdeményezések (az airbnb-szabályozás ennek csak egy kis szegmensét érinti).
A lakhatással kapcsolatos problémák hosszan sorolhatók. Véleményünk szerint éppen ezért egy alapvető és gyökeres paradigmaváltás szükséges a lakhatás ügyében! Néhány elemét vázoljuk ennek: (1) Átfogó és távlatos országos és települési szintre lebontott lakásstratégiára van szükség, minden kormányzati és önkormányzati törekvést, lépést ennek keretrendszerébe ágyazva kell megtenni. (2) A lakhatásnak négy eleme van: „OTTHON” = CSALÁD a maga életciklusaiban, „LAKÓHELY” = KÖZÖSSÉG a helyi társadalom a befogadásban és az elfogadásban, „ÉRTÉK” = FELHALMOZÁS, sokszor egy élet munkája, de ami a mobilitás gátja lehet, „TERMÉK” = ÉPÍTÉS, (FELÚJÍTÁS), az építőipar a gazdaság húzóágazata, a lakás a legdrágább termékfajta. Ma a négy elemből a „TERMÉK” és az „ÉRTÉK” túlsúlyos, a négy elem egyensúlyát kell megteremteni. (3) A lakhatásban a lakástulajdon primátusát felül kell vizsgálni, az első lakáshoz jutásban és az idősek lakhatásában a lakásbérlés lehetőségeit kellene előnyben részesíteni, (3a) a fiatalok első lakáshoz jutása ne „beleugrás” legyen a súlyos eladósodással járó lakástulajdonba, hanem „belenövés” a lakásbérlés fokozataival a lakhatási folyamatba (fecskeházak széles körben, kollégiumi férőhelyek, a lakáspályázatokban jelentős számban a fiatalok első lakáshoz juttatását kellene előnyben részesíteni), (3b) az idősek lakhatása érdekében a nyugdíjasházak és idősek otthona férőhelyeit jelentősen bővíteni kell (jelenleg mindössze 75 ezer férőhely van a 2,5 millió nyugdíjasra vetítve), (3c) a bérlakások arányát az előzőek alapján – elsősorban a két végpontra vonatkoztatva – a jelenlegi hét százalékról tíz év alatt 15-20 százalékra kellene bővíteni. (4) A fiatalok és idősek lakhatásának összekapcsolásával – az önkormányzatok bevonásával – megkezdődhetne egy „körkörös lakhatási rendszer” létrehozása, ami a lakásmobilitást is erősítené. (5) A lakások és a családok életciklusait össze kell kapcsolni (ma túlnyomórészt kislakások épülnek az eladhatósági szempontok miatt – ez a vállalkozói lakásépítés következménye!). (6) A lakásépítésben a család, gyermek- és közösségbarát megoldásokat kell érvényre juttatni. (7) Kiemelt szempont legyen az előzőek alapján a továbblépés lehetőségének biztosítása az otthonteremtési támogatás rendszerében, már tervezési szinten jelenjen meg lakóegyüttes és lakóépület szinten a „befejezetlenség”, a bővíthetőség. (8) A lakásárak kordában tartása, csökkentése kiemelt feladat (a fiatalok kivándorlásának a kifizethetetlen lakásárak az egyik fő oka). (9) Az államnak részt kell vállalni a lakásépítésben, mintaadó és árcsökkentő szerepvállalás érdekében (erre vannak történelmi példák: például Wekerle, Bárczi István-féle kislakásépítési program, ONCSA-telepek, MÁV-telepek és más úgynevezett patriarchális lakótelepek). (10) Az előzőekben hozott példák esetében erőteljes szociológiai, közösségépítő szempontok is érvényesültek, ez ma is követendő példa. (11) A közösségi – cohousing jellegű – lakhatás kiemelt támogatása, minden lakásépítés közösségfejlesztéssel kell, hogy kezdődjön. (12) Az ökologikus lakhatás három elemének – a táji/természeti, települési és társadalmi/közösségi ökológia – egyidejű, egymásra hangolt érvényesítése. (13) A fenntarthatóságba be kell emelni a működtetés, fenntartás szempontjait az „önfenntartás” érdekében (ez már tervezési szinten jelenjen meg – ez jelentős, a teljes élettartamra vonatkozó gazdasági előnyt jelent a lakóközösségnek). (14) A lakásépítésre kijelölt, arra bevont területek esetében az egészséges lakhatáshoz tartozó minden szempontot érvényesíteni kell (munkalehetőségek, rekreációs/sportolási lehetőségek, zöldfelületek, külső és belső közösségi terek, mobilitás – elsősorban közösségi közlekedés és mikromobilitás, energetika, helyi anyagok használata stb.). (15) A lakásépítésbe bevont területek, az új lakóegyüttesek nem ronthatják az adott település vagy településrész „idő- és energiamérlegét”. (16) Az előzőekben a belterjes és komplex fejlesztés lehetőségeire kell törekedni, Budapesten sajátos lakásfejlesztési koncepcióra van szükség az agglomerációba való kiköltözés ellenében, például lakótelepek átfogó fejlesztési programjával. (17) A lakóépületek, lakóegyüttesek tervezésével és létesítésével kapcsolatban komplex terület-előkészítési, építészeti, fenntartási/működtetési irányelveket kell kidolgozni. (18) A lakásépítésben és –felújításban a jelenlegi kiszámíthatatlan ciklikusság helyett az állandóságot, stabilitást kell biztosítani, megcélozva és betartva az évi minimum 20-25 ezer új lakás építését, és 80-100 ezer lakás minél teljesebb körű felújítását. (19) A jelenlegi lakással kapcsolatos törvények, rendeletek sürgős felülvizsgálata szükséges. A lakhatással kapcsolatos törvénykezésnek az előzőekben vázoltakat kell szolgálnia. (20) A lakásbérlésben a lakhatással kapcsolatos szempontokat el kell választani a szociális szempontoktól (a lakás fenntartási költségei a lakáshoz, mint objektumhoz kapcsolódnak – ez állandó jellegű, a szociális szempontok a személyhez kötődnek – ezek gyorsabban változhatnak)
Az előzőekben vázoltak egy határozott pronatalista fordulatot jelentenek a lakhatási problémák megoldásában! A lakhatás fentiekben vázolt új paradigmái ciklusokon átívelő nemzeti minimum kell, hogy legyenek!
A szerző építész, városépítési, városgazdasági szakmérnök, címzetes egyetemi docens
