Az elmúlt években a magyar építőipar egyszerre szembesült az állami beruházások visszaesésével, a magas kamatkörnyezettel, a munkaerőhiánnyal, az elszálló építőanyagárakkal és a geopolitikai bizonytalanságokkal. Miközben a statisztikák továbbra sem festenek egyértelműen derűs képet az ágazatról, a piac szereplői között egyre többen érzik úgy, hogy a szektor egy új korszak küszöbére érkezett.
Szabó Bence, a HÁsZ Kft. ügyvezetője szerint ugyan korai lenne kijelenteni, hogy az építőipar maga mögött hagyta a válságot, de több olyan folyamat is elindult, amely hosszabb távon stabilabb és kiszámíthatóbb működést hozhat az ágazat számára. Az azonban továbbra is kérdés, hogy a következő évek nagy története a lakásépítések új hulláma, az ipari fejlesztések fellendülése vagy éppen az energetikai korszerűsítések korszaka lesz-e.
Bizonytalan gazdaság
Az építőipar helyzetét ma egyszerre alakítják belső és külső tényezők. Miközben a fejlesztők továbbra is keresik a lehetőségeket, a nemzetközi konfliktusok és a gazdasági bizonytalanságok jelentős kockázatot jelentenek a beruházások számára. Szabó Bence szerint az elmúlt időszakban különösen érzékelhetővé vált, hogy a geopolitikai események közvetlenül hatnak az építőiparra is. Az energiaárak alakulása, az ellátási láncok sérülékenysége és az importált alapanyagok drágulása mind olyan tényezők, amelyek folyamatos alkalmazkodásra kényszerítik a fejlesztőket.
A vállalatvezető szerint különösen az olaj- és gázipari alapanyagokra épülő termékeknél érzékelhető az árnyomás. A PVC, a bitumen, az EPS és számos egyéb építőanyag költsége továbbra is emelkedő pályán mozog, miközben a magyar építőipar jelentős importkitettséggel működik. Az erős forint ugyan részben tompítja a drágulást, de nem tudja teljes egészében ellensúlyozni azt.
Az Építési Vállalkozók Szakszövetsége (ÉVOSZ) Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának elnöke nemrég úgy fogalmazott az Indexnek, hogy az iráni válság okozta üzemanyagár-emelkedés hatására „a szállítási díjak növekedése önmagában is áremelkedésekhez vezethet az építőanyag-szektorban, a gázárak megugrása felhajtja az égetett építőanyagok (tégla, cserép, csempék, kerámiák) árát, a kőolaj pedig olyan fontos termékek alapanyaga, mint a festékek, szigetelőanyagok, vagy a ragasztók” – mutatott rá Juhász Attila.
Az ellátási láncok jelenleg működnek, ugyanakkor egyes termékeknél már előre láthatók a kapacitásproblémák – mondta Szabó Bence. Vannak olyan építőanyagok, amelyek esetében hetekkel korábban kell leadni a rendeléseket ahhoz, hogy a kivitelezés ne csússzon. Ez új típusú projekttervezést követel meg a kivitelezőktől.
Piacot mozgató politika
A szakember szerint ugyanakkor a legfontosabb változás nem a nyersanyagpiacokon, hanem a hazai gazdasági környezetben következhet be. Úgy látja, hogy a politikai változások – kormányváltás – nyomán az építőiparban erősödhet a valódi piaci verseny szerepe. Véleménye szerint az előző években az ágazat jelentős részét nem kizárólag piaci alapon működő szereplők dominálták, ami torzította a versenyt, különösen a kisebb és közepes vállalkozások számára. Gyakori jelenségként említette, hogy a nagyobb építőipari tendereket rendre a Fidesz-kormányhoz köthető vállalkozások nyerték el – jelentősen túlárazott ajánlatokkal. A magukat a piacon megmérettető szereplők pedig legfeljebb alvállalkozóként vehettek részt a projektekben.
Az építőipar jelentős szeletét nem piaci alapon határozták meg a szereplők, ami jelentősen torzított az iparág versenyképességén. A gazdaság egészének is jót fog tenni, ha végre valódi piaci verseny alakul ki. Az állam részéről tulajdonosi szemléletre van szükség, nem az állami megrendelések baráti leosztására, jelentősen túlárazva
– fogalmazott a cégvezető.
Hasonlóan vélekedett egy interjúban az ÉVOSZ elnöke. Koji László – aki nemrég az Indexnek is értékelte az építőipar helyzetet – úgy fogalmazott: a legfontosabb szempont a kiszámíthatóság, hiszen az építőipar hosszú távú tervezésre épül. Ez különösen igaz az építőanyag-gyártásra és -kereskedelemre, de ugyanúgy a tervezői és kivitelezői tevékenységekre is. Legalább három olyan területet látunk, ahol a kormányzat részéről kiemelten fontos lenne a kiszámíthatóság biztosítása: a szabályozási környezetben, a piacfelügyeletben, valamint az állam megrendelői szerepvállalásában.
„Bízunk benne, hogy ez a stabilitás megvalósul, és abban is, hogy az új miniszterelnök által meghirdetett, szakmai alapokra helyezett kormányzás valóban épít majd az ágazati szereplők tudására és tapasztalataira. Az új miniszterelnök elsődlegesen nem politikai, hanem szakmai kormányzást hirdetett, ebből kiindulva abban bízunk, hogy a kormány építeni fog a szakmai szereplőknél meglévő tudásra, ezáltal olyan változások történnek, melyeket a piaci szereplők is magunkénak éreznek” – tette hozzá.
Szabó Bence elmondta: a HÁsZ tudatosan távol maradt a közbeszerzésektől, és kizárólag piaci megrendelésekre építette működését. Az ügyvezető szerint éppen ezért most kedvezőbb környezet alakulhat ki azok számára, akik valóban piaci feltételek mellett kívánnak versenyezni.
A változás egyik első jeleként azt említi, hogy már most érzékelhető munkaerőmozgás indult el az építőiparon belül. Olyan szakemberek is nyitottabbá váltak a váltásra, akik korábban kormányközeli cégeknél dolgoztak, jellemzően a piacinál magasabb bérezés mellett. Ez a folyamat hosszabb távon enyhítheti a szakemberhiányt is.
Mindeközben az állam szerepe továbbra sem kérdőjelezhető meg az ágazatban. Szabó Bence szerint a nagy infrastruktúra-fejlesztések, egészségügyi beruházások, oktatási projektek és energetikai korszerűsítések nélkül nehéz lenne tartós növekedési pályára állítani az építőipart.
A kérdés nem az, hogy szükség van-e állami beruházásokra, hanem az, hogy azok milyen szemlélettel valósulnak meg. Egy jó állam tulajdonosi szemlélettel gazdálkodik, hatékonyan költi el a forrásokat, és nem torzítja a versenyt.
Különösen nagy jelentőséget tulajdonít a várhatóan felszabaduló uniós forrásoknak. Úgy véli, ezek komoly lendületet adhatnak az építőiparnak, ám ezzel egyidőben arra figyelmeztet, hogy a pénzek túl gyors piacra öntése ismét áremelkedést, kapacitáshiányt és alapanyag-problémákat okozhat. Éppen ezért inkább egy fokozatos felfutás jelenthet egészségesebb pályát az ágazat számára.
Fájdalomküszöb tetején az ingatlanárak
A lakóingatlan-piac továbbra is az építőipar egyik legfontosabb területe, ugyanakkor a korábbi évekhez képest sokkal tudatosabb és óvatosabb a szereplők mozgása. Szabó Bence szerint a beruházók nem tűntek el a piacról, de a kockázatvállalási hajlandóság jelentősen csökkent. Ma már egy projekt elindításához nem elég pusztán a tőke megléte, rendkívül alapos előkészítő munka áll mögötte – a finanszírozási, értékesítési és megtérülési számítások ma már legalább olyan fontosak, mint maga az építészeti koncepció.
A vállalatvezető szerint a kockázatos, gyengén előkészített fejlesztések fokozatosan kiszorultak a piacról. A meghatározó szereplők ma már jóval körültekintőbben döntenek, ugyanakkor a lakáshiány továbbra is jelentős, ezért a kereslet hosszú távon fennmarad.
A fizetőképes kereslet ugyanakkor korlátozott. Éppen ezért az ingatlanfejlesztők egyre inkább az épületek teljes életciklusát vizsgálják, nem pusztán a beruházási költségeket. A hangsúly az energiahatékonyságra, az alacsony fenntartási költségekre és az intelligens üzemeltetésre helyeződik át. A hőszivattyúk, a távfelügyeleti rendszerek, az okosmérők és az energiahatékony gépészeti megoldások ma már nem „prémiumextrák”, hanem versenyképességi tényezők.
Szabó Bence kritikusan beszél az Otthon Start Programról. Úgy véli, a kedvezményes hitel elsősorban a keresleti oldalt erősíti, ami rövid távon ismét árnövekedést generál. Szerinte az új támogatás megjelenése után az ingatlanárak szinte azonnal több százalékkal emelkedtek, mert a piac egyszerűen beárazta a többletforrást. A hosszú távú megoldás ezért nem a kereslet további ösztönzése, hanem a kínálati oldal támogatása lenne.
„Fordítani kellene az állami támogatások stratégiáján. Nem a vevőket kellene tovább támogatni a keresleti oldalon, hanem az ingatlanfejlesztőket segíteni, hogy olcsóbban tudjanak építeni. Érdemes lenne csökkenteni a fejlesztések adminisztratív terheit, gyorsítani az engedélyezési folyamatokat, mérsékelni a különböző önkormányzati és egyéb díjakat, valamint kedvezményes projekthitelekkel segíteni az építkezéseket. A jelenlegi rendszerben ugyanis számos olyan költség jelenik meg, amely végül közvetlenül beépül a lakások árába. Ezek csökkentése szerinte érezhető mérséklődést eredményezhetne a négyzetméterárakban” – fogalmazott Szabó Bence, aki hozzátette: a jelenlegi 7–8 százalék melletti finanszírozás a legtöbb vállalat számára vállalhatatlan terhet jelentene, de 3–4 százalékos kamatok egy jóval kiszámíthatóbb pályát jelentenének.
Többéves rekord, de a folytatás kérdéses
Juhász Attila arra hívta fel a figyelmet a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataira hivatkozva, hogy áprilisban egymást követő hónapban volt 3000 felett az új lakásokra kiadott építési engedélyek száma, amire 2022 eleje óta nem volt példa Magyarországon, ahogy az is több éves rekord, hogy az év első 4 hónapjában havi átlagban is több mint 3000 lakás kap építési engedélyt. „A létrehozandó lakóépületek száma az új engedélyekben 752, ezen a téren messze nem látszik olyan ütemű növekedési ütem, mint a lakások számában. Ez azt mutatja, hogy továbbra is a társasházépítési projektek húzzák a lakásépítéseket, a családiház-építések még nem zárkóztak fel ehhez” – mondta a szakember.
A folytatás ugyanakkor kérdéses, mert a lakásépítéseket meghatározó fontos tényezők egymás ellen hatnak. A reáljövedelmek és – a legutóbbi két hónapban – a lakossági bizalom kétségkívül növekedett, de a kamatszintek nem csökkentek, egyes építőanyagoknál pedig jelentős áremelkedést hozott az iráni válság. „A továbbiakban meghatározó lesz a forintkamatok alakulása, mert kérdéses, hogy az Otthon Start-hitel kedvezményezetti körében meddig tart ki a hitelfelvételi kedv. Bár a kedvezményes hiteleken belül lassan emelkedik az újlakás-vásárlásra és építésre folyósított hitelek aránya, a rekordot döntő hitelezési hullám elsősorban a használtlakás-piacon csapódik le” – vázolta.
Ugyancsak meghatározó lehet Juhász Attila szerint az iráni válság nyomán kibontakozó energiaár-robbanás mértéke vagy – a legutóbbi biztató hírek szerint – kifutása, mert ez meghatározó jelentőségű az építőanyag-piacon. Az eddig fellépett erőteljes árnyomást részben kompenzálta a forint erősödése, hiszen az építőanyag piacon 50 százalék körüli az import termékek aránya.
Ami az árakat illeti, szerinte a tavalyi rendkívüli drágulás után a piac elérkezett egy természetes korláthoz.
„A budapesti új lakások ára a fizetőképesség felső határát közelíti, ezért a következő időszakban inkább stagnálás vagy legfeljebb néhány százalékos emelkedés várható”
– fogalmazott Szabó Bence, aki a jelenlegi gazdasági környezetben nem lát teret újabb árrobbanásnak, maximum néhány százalékos éves bázisú áremelkedést lát reálisnak.
Az újépítésű ingatlanokra vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa 2026. december 31-ig érvényes. De mi lenne az iparággal, ha ezt a könnyítést kivezetnék – tettük fel a kérdést. Szabó Bence egyértelműen és határozottan rávágta: súlyos következményekkel járna az újépítésű lakások piacán. „Gyakorlatilag senki nem venne ingatlant a költségek emelkedése miatt bekövetkező újabb áremelkedés mellett.” Úgy véli, a jelenlegi árszintek már most a vásárlók tűrőképességének határát súrolják, ezért egy újabb költségnövekedést a piac nehezen tudna lenyelni. „A mostani négyzetméterárak a fájdalomküszöb tetején vannak” – fogalmazott, hozzátéve, hogy a kedvezményes áfa megszüntetése esetén könnyen befagyhatna az új lakások piaca.
Ami a jelenleg fejlesztés alatt álló, a Lakásépítési Tőkeprogram keretében építendő otthonstart-kompatibilis lakásokat illeti, Szabó Bence szkeptikusan fogalmazott: szerinte az Otthon Start Program másfél millió forintos négyzetméterár-korlátja komoly kihívást jelenthet az új lakásokat fejlesztő vállalatok számára. Az ügyvezető úgy véli, a jelenlegi költségszintek mellett számos beruházás egyszerűen nem termelne nyereséget ilyen árszinten. Hozzátéve: él a gyanúperrel, hogy az e szempontok mellett épülő lakások minősége hagy némi kívánnivalót maga után.
Az új építőipar útján
Miközben a lakáspiac lassul, az építőipar technológiai oldalon jelentős átalakuláson megy keresztül. Szabó Bence szerint a következő évek egyik legfontosabb versenytényezője az lesz, hogy ki tud fenntarthatóbb, energiahatékonyabb és digitálisan jobban menedzselhető épületeket létrehozni.
Ez már ma sem pusztán marketingkérdés. A vevők és bérlők egyre inkább az üzemeltetési költségek alapján választanak ingatlant. A rezsiszámlák, a karbantartási igények és az energiafogyasztás legalább olyan fontos tényezővé váltak, mint az elhelyezkedés vagy az alaprajz.
Az ipari ingatlanoknál ugyanez a tendencia figyelhető meg. Bár az elmúlt években jelentős fejlesztési hullám zajlott le, jelenleg a piac kiváró üzemmódban működik. Számos új csarnok és logisztikai ingatlan vár még bérlőre, miközben a vállalatok a bizonytalan gazdasági környezet miatt óvatosabban bővítenek.
A technológiai fejlődés ugyanakkor nem áll meg. A BIM-rendszerek, a digitális tervezés és a mesterséges intelligencia egyre nagyobb szerepet kapnak az előkészítésben. A részletes digitális modellezés jelentősen csökkenti a kivitelezés során jelentkező hibákat és pótmunkákat, ezáltal kiszámíthatóbbá teszi a projekteket.
Emellett fokozatosan nő az előregyártott szerkezetek szerepe is. Bár Magyarországon még mindig kissé drágábbak a hagyományos monolit technológiáknál, a munkaerőhiány és a gyorsabb kivitelezés iránti igény egyre inkább ebbe az irányba tereli a piacot.
A szakember szerint az építőipar egyik legnagyobb problémája továbbra is a munkaerőhiány. Különösen a szakmunkások esetében nehéz megfelelő utánpótlást találni, miközben az osztrák és német bérek továbbra is jelentős elszívó hatást gyakorolnak. A vállalat ezért saját képzési programokkal, mentorálással és hosszú távú karrierutakkal próbálja megtartani munkatársait. Egyes szakmákban azonban már ma is rendkívüli hiány mutatkozik.
„A következő években egyszerre lesz szükség technológiai innovációra, energiahatékonysági fejlesztésekre és a szakember-utánpótlás megerősítésére”
– mondta Szabó Bence, aki szerint azt, hogy végül a lakásépítési boom, az ipari beruházások új hulláma vagy az energetikai korszerűsítések jelentik-e majd a magyar építőipar következő nagy történetét, azt ma még nehéz megjósolni.
Abban azonban biztos, hogy a piac egy új korszak küszöbén áll. Ha a beruházási források megérkeznek, a verseny tisztul, és a technológiai fejlődés folytatódik, akkor az építőipar a következő évek egyik legfontosabb gazdasági nyertese lehet.
(Borítókép: Képünk illusztráció! Fotó: BirdImages / Getty Images)
Kövesse az Indexet Facebookon is!
Írta az index.hu
